一、單選題(共5題,每題4分,共20分)
1. 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,土地增值稅的納稅義務發生時間為( )。
A. 簽訂土地轉讓合同之日
B. 實際收到土地轉讓價款之日
C. 辦理土地使用權變更登記手續之日
D. 土地實際交付使用之日
2. 在計算土地增值稅時,下列哪項費用不能作為扣除項目?( )
A. 取得土地使用權所支付的金額
B. 房地產開發成本
C. 房地產開發費用
D. 房地產轉讓環節繳納的印花稅
3. 某房地產企業轉讓一宗土地使用權,取得收入2000萬元,該土地原取得成本為800萬元,開發成本為400萬元,則其應納土地增值稅的計稅依據為( )。
A. 2000萬元
B. 1200萬元
C. 800萬元
D. 1600萬元
4. 重慶市對個人轉讓住房征收土地增值稅的政策中,對持有滿( )年的住房免征土地增值稅。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 5
5. 房地產經紀機構在代理土地增值稅申報時,下列哪項行為符合職業道德要求?( )
A. 協助客戶隱瞞實際成交價格
B. 為客戶提供合理的稅收籌劃建議
C. 虛構扣除項目以減少稅款
D. 未經客戶同意擅自代簽納稅申報表
二、多選題(共3題,每題5分,共15分)
1. 下列各項中,屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。
A. 轉讓國有土地使用權
B. 轉讓集體土地使用權
C. 轉讓地上建筑物及其附著物
D. 以土地使用權投資入股
2. 在計算土地增值稅時,可加計20%扣除的項目包括( )。
A. 取得土地使用權所支付的金額
B. 房地產開發成本
C. 房地產開發費用
D. 與轉讓房地產有關的稅金
3. 房地產經紀人在提供土地增值稅相關服務時,應當( )。
A. 熟悉相關稅收法律法規
B. 如實告知客戶納稅義務
C. 保守客戶的商業秘密
D. 按最低標準收取服務費用
三、判斷題(共5題,每題3分,共15分)
- 土地增值稅實行超額累進稅率。( )
- 房地產經紀人可以代客戶辦理土地增值稅免稅審批手續。( )
- 轉讓土地使用權時,其地上建筑物應一并計算繳納土地增值稅。( )
- 重慶市對房地產開發企業銷售新建商品房暫不征收土地增值稅。( )
- 房地產經紀機構應對其員工的違法違規行為承擔連帶責任。( )
四、簡答題(共2題,每題10分,共20分)
- 簡述土地增值稅的納稅人和征稅對象。
- 房地產經紀人在土地增值稅申報中應履行哪些職責?
五、案例分析題(共1題,30分)
某房地產開發企業轉讓一宗土地使用權,取得轉讓收入5000萬元。該土地原取得成本為1500萬元,開發成本為1000萬元,開發費用按取得成本和開發成本之和的10%計算,與轉讓房地產有關的稅金為200萬元。請計算該企業應繳納的土地增值稅稅額。(已知:土地增值稅稅率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過50%未超過100%的部分,稅率為40%;超過100%未超過200%的部分,稅率為50%;超過200%的部分,稅率為60%)
答案解析:
扣除項目金額 = 取得土地使用權支付的金額 + 房地產開發成本 + 房地產開發費用 + 與轉讓房地產有關的稅金
= 1500 + 1000 + (1500+1000)×10% + 200 = 1500+1000+250+200 = 2950萬元
增值額 = 轉讓收入 - 扣除項目金額 = 5000 - 2950 = 2050萬元
增值率 = 增值額/扣除項目金額 = 2050/2950 ≈ 69.49%
適用稅率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分(2950×50%=1475萬元)適用30%稅率;超過50%未超過100%的部分(2050-1475=575萬元)適用40%稅率。
應納土地增值稅 = 1475×30% + 575×40% = 442.5 + 230 = 672.5萬元